Valuación de Terrenos: El Método de Homologación

¿Te has preguntado por qué dos terrenos en la misma zona tienen precios tan distintos? No es un capricho del dueño ni "suerte". Se debe a que cada lote tiene características únicas que lo hacen más o menos valioso. Para ponerles un precio justo y técnico, los expertos usamos el Método de Homologación.

Aquí te explico cómo funciona en 3 pasos simples, basado en la metodología profesional de mercado.

Fase 1: El "Lote Moda" (Tu punto de referencia)

Imagina que en tu zona lo más común (lo que más se repite) son terrenos de 400 m², planos y a mitad de calle. A este terreno típico lo llamamos Lote Moda.

La Regla de Oro: Al Lote Moda le asignamos el valor de 1 en todos sus factores (ubicación, superficie, forma, etc.). Es nuestro "metro patrón". Sirve para decir: "Esto es lo normal en este barrio".

Fase 2: La Matriz de Comparables (Igualando la cancha)

Para saber cuánto vale el m² en la zona, sales al mercado y buscas terrenos que se estén vendiendo cerca (Comparables). Pero como no son idénticos al Lote Moda, debemos ajustarlos.

Si el comparable es MEJOR que el Lote Moda: Le aplicamos un factor menor a 1 (castigo). ¿Por qué? Porque queremos saber cuánto valdría ese terreno si fuera "normal" como la moda.

Si el comparable es PEOR que el Lote Moda: Le aplicamos un factor mayor a 1 (premio). Lo "subimos de nivel" para igualarlo a nuestra referencia.

Ejemplo rápido:

Si un terreno está en una calle muy fea comparada con la moda, le pones un 1.05, es valor depende de la experiencia del valuador y del entorno. Ese 1.05 equivale a un 5%.

Si tiene un mejor uso de suelo (puedes construir más pisos), le pones un 0.95, usualmente se da por cada nivel adicioal un facto de 5% o 0.05, por ejemplo si mi Lote Moda tiene un permiso de 2 niveles y el terreno comparable tiene permiso de 4 niveles este es mejor que el Lote Moda entonces debemos castigarlo colocando un valor de 0.9 que seria restar a 1 menos 0.05 menos 0.05 

Algunos valores los podemos obtener de tablas que ire adicionando más adelante.

El sofware que tenemos acá hace el cálculo para determinar el valor por m2 del lote moda.

Fase 3: El Terreno Sujeto (Tu objetivo final)

Ahora que ya conoces el precio del "m² estándar", vamos a valuar TU terreno (el Sujeto).

Comparas tu terreno contra el Lote Moda: Si tu terreno es esquina, es plano y tiene mejor frente, vas multiplicando esos factores.

Calculas tu factor final: Si tu resultado es 1.08, significa que tu terreno es un 8% más valioso que el promedio de la zona.

El Gran Final: Multiplicas ese 1.08 por el Valor de la Moda que encontraste en la Fase 2 y luego por tus m² totales.

Valuación de terrenos por homologación

Conclusión 

Valuar no es "adivinar" ni guiarse por el corazón. Es un proceso estadístico que elimina el ruido del mercado. Si intentas valuar a ojo, vas a perder dinero o tu propiedad se quedará estancada años sin venderse.

Usa nuestra [Calculadora de Homologación] para hacer este trabajo pesado en segundos y con total precisión técnica.

Tablas sugeridas de homologación

Estas tablas solo son sugerencias a considerar, varían de ciudad a ciudad. Fuente de las tablas (Clic aquí para ver)

Factor de ubicación FUB

Factor de negociación

Factor de frente FFr

Factor de calle Fll

Factor de zona