Cómo calcular el valor técnico de una construcción con base en el m² histórico | Guía 2025

Cómo Valuar el Costo de una Construcción conociendo el Valor del m² del Año de su Construcción

¿Te preguntaste alguna vez cuánto costaría hoy una edificación construida hace 10, 20 o incluso 40 años? Conocer el valor del metro cuadrado (m²) del año en que se construyó es la clave para realizar una valuación técnica precisa. Aquí te explico cómo hacerlo paso a paso.

¿Por qué es importante conocer el valor histórico del m² de construcción?

Cuando realizamos una tasación inmobiliaria, es fundamental calcular el valor técnico de reposición. Para ello, no se puede usar el costo actual de construcción si la edificación tiene antigüedad. En su lugar, se debe utilizar el valor del m² vigente al momento de su construcción y luego ajustar ese valor en función de:

• La antigüedad.
• La vida útil restante.
• La depreciación física y funcional.

Esto se utiliza en valuaciones patrimoniales, fiscales, judiciales y comerciales, y es un método recomendado por organismos técnicos y catastrales.

🔍 ¿Dónde encontrar el valor histórico del m² construido?

Para Bolivia y otros países de Latinoamérica, existen fuentes confiables para obtener el valor unitario histórico del metro cuadrado:

• Instituto Nacional de Estadística (INE): series de precios y variaciones de costos de la construcción.
• Cámaras de la Construcción y colegios de arquitectos: boletines técnicos según año y tipo de edificación.
• Cámara de la Construcción de Bolivia: fuentes de costos oficiales y reglamentos técnicos.
• Valores de referencia de catastros municipales.

🧮 Cómo calcular el valor técnico de una construcción

1. Determinar el año de construcción

Identifica en qué año se construyó la edificación. Si ha tenido ampliaciones o remodelaciones, detállalas por secciones.

2. Obtener el valor del m² de ese año

Consulta en fuentes oficiales el costo por metro cuadrado del tipo de construcción (vivienda económica, media, suntuosa, comercial, etc.).

Ejemplo: Si en 1995 el costo del m² para vivienda media era Bs. 1.200, ese será tu valor base.

3. Multiplicar por la superficie construida

Si la casa tiene 120 m², el valor técnico será:
Bs. 1.200 x 120 m² = Bs. 144.000

4. Aplicar depreciación

Con 30 años de antigüedad y una vida útil de 50 años:

Bs. 144.000 x (1 - 0,60) = Bs. 57.600

Puedes usar métodos como el de Ross-Heidecke. Ver explicación en este enlace: Método Ross-Heidecke explicado.

5. Ajustar por estado de conservación

Si el inmueble está bien conservado, puedes ajustar al alza (5% a 15%). Si está deteriorado, puedes restar más valor.

🧠 Consejos prácticos para una valuación precisa

• Usa valores locales, no promedios nacionales.
• Consulta el Reglamento Boliviano de Construcción.
• No olvides construcciones complementarias.
• Guarda respaldo de todas las fuentes usadas.

📌 ¿Para qué sirve esta valuación?

Este tipo de cálculo es usado por:

• Tasadores, arquitectos y peritos judiciales.
• Gestores catastrales.
• Propietarios, abogados o herederos.

✅ Conclusión

Valuar el costo de una construcción usando el valor histórico del metro cuadrado es una técnica profesional que garantiza resultados más justos y exactos. Aplicando criterios técnicos, fuentes verificadas y ajustes adecuados, puedes defender tu avalúo en cualquier instancia.

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