Analisis del precio comercial vs el precio de lista o asking price

Análisis del Valor Comercial y Precios de Lista

Cómo el historial de precios solicitados impacta la valoración de un inmueble.

El Problema: ¿Qué nos dice el Precio de Lista?

Para determinar el valor comercial de un inmueble, existen varios métodos técnicos. Sin embargo, a menudo tenemos acceso a un tipo de información diferente: el historial de precios que el propietario solicitaba para la venta (el "precio de lista" o "asking price").

Usted presenta un caso donde un inmueble empezó en $240,000, fue bajando hasta $160,000 "conversable" y, aun así, no se vendió. Esta aplicación interactiva explorará cómo este dato, lejos de ser irrelevante, es una pieza de información de mercado crucial para sustentar y definir el valor comercial real.

Contexto: Métodos Tradicionales de Valoración

Existen tres enfoques principales para tasar un inmueble. El historial de precios de lista fallidos se integra directamente en el "Método de Mercado". Haga clic en cada método para ver su descripción.

1. Método de Mercado

Compara el inmueble con propiedades similares que se han vendido recientemente en la misma zona.

2. Método de Costos

Calcula cuánto costaría construir un inmueble nuevo e idéntico, y luego resta la depreciación.

3. Método de Ingresos

Estima el valor basándose en los ingresos que la propiedad puede generar (por ejemplo, alquileres).

Aquí es donde su dato es clave

El Método de Mercado es el más relevante para su pregunta. Un análisis de mercado profesional no solo mira lo que se vendió, sino también lo que *no* se vendió (como su caso) y lo que está actualmente en oferta. El historial de precios fallidos es la evidencia más fuerte de lo que el mercado *rechaza*, permitiendo definir un "techo" para el valor comercial.

Caso de Estudio: El Techo del Valor de Mercado

Su caso específico (de $240k a $160k sin venta) es una demostración empírica del mercado. El gráfico a continuación visualiza lo que sucedió: el precio solicitado por el propietario estuvo consistentemente por encima de lo que cualquier comprador estaba dispuesto a pagar.

Análisis del Gráfico

• La línea azul (Precio Solicitado) muestra la estrategia fallida del vendedor, comenzando muy por encima del valor real y ajustando lentamente.
• La línea roja (Límite Superior del Mercado) representa el precio final de $160,000. El hecho de que no se vendiera ni a este precio "conversable" prueba que el valor comercial real está por debajo de este monto.
• El historial de lista define un "techo" de valor. El valor comercial no es $160,000; es *menos* de $160,000.

Conclusión: ¿Cómo se sustenta este valor?

1. Como un Límite Superior Comprobado

El historial de precios de lista fallidos es una demostración de mercado. No es una opinión, es un hecho: el mercado (el conjunto de compradores interesados) tuvo la oportunidad de comprar el inmueble a $160,000 y lo rechazó. Por lo tanto, cualquier valoración que arroje una cifra superior a $160,000 es, con alta probabilidad, incorrecta y no defendible.

2. Integración en el Método de Mercado

Se sustenta formalmente dentro del Método de Mercado. Así como se usan "comparables vendidos" para establecer un piso, se usan "comparables no vendidos" (o listados expirados) como el suyo para establecer un techo. Un tasador profesional argumentaría: "Propiedades similares se vendieron en $X, pero sabemos que este inmueble no pudo venderse en $160,000, por lo tanto, su valor debe ajustarse por debajo de ese límite, más cerca de $X".

Respuesta Final

Ese historial de precios es fundamental. Es la evidencia empírica más clara de que el valor comercial del inmueble es inferior a $160,000. Define el techo absoluto que el mercado ha rechazado.