Metodo de comparación o de mercado

 Metodo de valuación de comparación o de mercado

Vamos paso a paso explicar lo que implica este método orientado a que lo puedas usar con el Software que tenemos publicado en el blog

Pasos para usar el metodo de valuación en el software del blog

El método solo es para valuar el terreno, no incluye el valor de las construcciónes.

Paso 1

Debes colocar el valor de superficie del terreno a valuar en metros cuadrados (Tambien puedes usar valores como pie 2 o simliares, siempre y cuando el resto de datos sean en la misma unidad)

Paso 2

Debemos adicionar modelos comparables en la MATRIZ DE HOMOLOGACIÓN, se recomienda mínimamente tres.

Debes conocer la superficie de cada modelo, el precio solicitado, la topografía, su ubicación, su entorno de vías y hasta cuanto crees que podrías negociar el precio de ese inmueble

Te explico que son cada uno de estos factores.

El factor de área

Este factor lo tienes en el software en una tabla.

El Factor de Área (o Factor de Tamaño) es quizá el más contraintuitivo de todos. La lógica de mercado dicta una ley de hierro: A mayor superficie, menor precio por metro cuadrado. Es lo que en economía llamamos "utilidad marginal decreciente" o, en términos simples, el "efecto mayorista".

Si intentas valuar un lote de 1,000 $m^2$ usando como referencia uno de 200 $m^2$ sin aplicar este factor, vas a inflar el precio de forma artificial

1. La Lógica de la Homologación de Área

El mercado paga un "premio" por los lotes pequeños porque son más líquidos (más fáciles de vender) y requieren menos capital total. Un lote enorme tiene un mercado más reducido y mayores costos de subdivisión y urbanización.

• Si el comparable es MÁS GRANDE que tu terreno: El precio por $m^2$ del comparable es bajo. Para nivelarlo a tu terreno pequeño, debes subirle el precio (Factor > 1).

• Si el comparable es MÁS PEQUEÑO que tu terreno: El precio por $m^2$ del comparable es alto (está "inflado"). Para nivelarlo a tu terreno grande, debes bajarle el precio (Factor < 1).

Caso A: Comparable de 250 $m^2$ (Más pequeño)

• Situación: El comparable es "minorista", su precio por metro es más caro.

• Análisis: Debes castigar ese precio para que se parezca al de tu lote de 500 $m^2$.

• Factor: Según tablas estándar, el factor podría ser 0.90.

• Resultado: Si el comparable de 250 $m^2$ vale 100 $USD/$m^2$, para tu valuación ese dato se convierte en 90 $USD/$m^2$.

Caso B: Comparable de 2,000 $m^2$ (Más grande)

• Situación: El comparable es "mayorista", su precio por metro es una ganga.

• Análisis: Debes premiar ese precio para nivelarlo a tu lote de 500 $m^2$.

• Factor: Usas el inverso o la fórmula, resultando en algo como 1.15.

• Resultado: Si el comparable de 2,000 $m^2$ vale 60 $USD/$m^2$, para tu terreno el valor ajustado sería 69 $USD/$m^2$.

Si tienes un terreno de 5,000 $m^2$ en una zona donde la superficie mínima de lote es de 200 $m2, tu terreno no vale por su área total "bruta", sino por su capacidad de ser subdividido. Debes aplicar un Factor de Área pesado (castigo) porque el comprador tendrá que gastar en cesiones municipales (vías, áreas verdes) que reducen el área vendible hasta en un 40%.

La topografía

Contamos en el software con una tabla con esos factores "sugeridos", es decir que puedes usar valores de tu propia tabla o según normatias locales.

El objetivo es llevar el precio de los "comparables" (lo que hay en el mercado) al estado de tu "sujeto" (tu terreno).

Si el comparable es MEJOR que tu terreno: Debes castigar su precio (Factor < 1).

Si el comparable es PEOR que tu terreno: Debes premiar su precio (Factor > 1).

Escenario A: Tu terreno (Plano) vs. Comparable 1 (Ondulado)

• Análisis: El comparable es peor que tu terreno. El precio de ese comparable está "deprimido" por su topografía. Para saber cuánto valdría si fuera plano (como el tuyo), debes subirle el precio.

• Factor: Borrero sugiere que un terreno ondulado puede valer un 20% menos que uno plano.

• Cálculo: Usas el Inverso. Si el factor de demérito es 0.80, tú aplicas 1 / 0.80 = 1.25.

• Resultado: Multiplicas el valor del comparable ondulado por 1.25 para nivelarlo a tu terreno plano.

Escenario B: Tu terreno (Plano) vs. Comparable 2 (Escarpado)

• Análisis: El comparable es mucho peor. Es casi un barranco. Su precio de mercado es bajísimo comparado con un lote plano.

• Factor: El video menciona deméritos de hasta el 40% (Factor 0.60).

• Cálculo: Aplicas el inverso: 1 / 0.60 = 1.66.

• Resultado: Multiplicas el valor del comparable escarpado por 1.66. Esto "infla" el valor del comparable para que refleje lo que costaría si fuera plano.

Espero se haya entendido la lógica para usar estos factores.

Factor de vías

La regla es la misma: Homologar. Llevamos el comparable a las condiciones del sujeto.

Caso A: Tu terreno (Sujeto) está en ASFALTO y el Comparable en TIERRA

• Análisis: Tu terreno es superior. El comparable vale poco porque "no tiene calle". Para saber cuánto valdría ese comparable si tuviera asfalto (como el tuyo), debes subirle el precio.

• Cálculo: Usas el Inverso. Si el factor de tierra es 0.70, aplicas $1 / 0.70 = 1.42$.

• Resultado: Multiplicas el valor del metro cuadrado del comparable de tierra por 1.42. Esto nivela la muestra hacia arriba, reflejando el valor real de tu terreno en asfalto.

Caso B: Tu terreno (Sujeto) está en TIERRA y el Comparable en ASFALTO

• Análisis: Tu terreno es inferior. El comparable tiene un precio "inflado" por el beneficio del asfalto que tú no tienes.

• Cálculo: Usas el Factor Directo. Aplicas 0.70.

• Resultado: Multiplicas el valor del comparable (asfalto) por 0.70. Esto "castiga" el precio del comparable para que sea comparable con tu triste lote en calle de tierra.

Factor de ubicación

El factor de ubicación se divide en dos niveles: la macro-ubicación (el barrio o zona) y la micro-ubicación (el lote dentro de la manzana).

1. La Jerarquía de la Micro-ubicación

Incluso en la misma calle y con el mismo pavimento, no todos los lotes valen igual. El mercado premia la visibilidad, el acceso y la seguridad. (ver tabla en el software)

2. Cómo se aplica la Homologación

Recuerda la regla de oro: llevamos el comparable al sujeto.

• Si tu terreno (Sujeto) es ESQUINA y el Comparable es MEDIANERO:

  • Análisis: Tu terreno es superior. El comparable vale menos por ser intermedio.

  • Factor: Usas el inverso. Si el beneficio de esquina es 1.10, aplicas $1 / 0.90$ (si consideras al medianero como un 90% del valor de la esquina) o simplemente aplicas el factor de premio. Borrero sugiere: Valor Ajustado = Valor Comp. × (F. Ubic. Sujeto / F. Ubic. Comp.).

  • Cálculo: $(1.10 / 1.00) = 1.10$. Subes el precio del comparable un 10%.

• Si tu terreno (Sujeto) es MEDIANERO y el Comparable es ESQUINA:

  • Análisis: Tu terreno es inferior. El precio del comparable está "inflado" por ser esquina.

  • Cálculo: $(1.00 / 1.10) = 0.91$. Castigas el precio del comparable en un 9%.

3. Factores Externos (Externalidades)

La ubicación también se ajusta por lo que tienes cerca. Borrero llama a esto Factores de Entorno:

• Externalidad Positiva: Proximidad a centros comerciales, hospitales, colegios de prestigio o transporte masivo. (Factor 1.05 a 1.15).

• Externalidad Negativa: Proximidad a basurales, zonas de alta criminalidad, ruidos industriales, cementerios o cables de alta tensión. (Factor 0.70 a 0.90).

El factor de negociación

Es un porcentaje que consideras puedas lograr en rebaja del precio solicitado. Podría ser 0, usualmente algunos autores consideran un 5% ideal para este valor hasta un 10%.

Metodo comparativo de mercado

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